هل يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء إذا لم يكن هو المؤجر؟
وفقا لمبدأ التناسب، فإن الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد مبرم بين الطرفين لا تترتب عليها عواقب إلا بالنسبة لطرفي ذلك العقد. وبعبارة أخرى ، كقاعدة عامة ، لا يمكن للطرفين تأكيد الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد ضد أطراف ثالثة.
وكقاعدة عامة ، فإن الحقوق والالتزامات المحددة في عقود الإيجار لها عواقب فقط على أطراف العقد وهي ذات طبيعة نسبية. وفقا لذلك ، فإن المرسل إليه للطرف المستأجر هو المؤجر المحدد في عقد الإيجار المبرم.
في مواد قانون الالتزامات التركي رقم 6098 المتعلقة بعقود الإيجار ، ينص بوضوح على أن الشخص الذي سيفتح قضية الإخلاء هو المؤجر. وفي حالات الإخلاء، ينبغي تقييم القدرات العدائية للأطراف في هذا الإطار.
ذلك في حالات الإخلاء التي سيتم رفعها بسبب :
- تقصير المستأجر في دفع الإيجار (المادة 315 من قانون العقوبات التركي).
- انتهاء عشر سنوات تمديد في فترة الإيجار (المادة 347 من قانون العقوبات التركي).
- حقيقة أن المؤجر بحاجة إلى العقار المستأجر (المادة 350/1 من قانون العقوبات التركي) ، وما إلى ذلك ؛ يجب أن يكون المدعي هو المؤجر.
ومع ذلك ، كما رأينا في بعض الحالات في الممارسة العملية ؛ يمكن أيضا ترتيب عقد الإيجار من قبل المؤجر الذي ليس المالك. ينطبق أيضا عقد الإيجار الذي أبرمه المؤجر غير المالك. على الرغم من أنه ليس المالك ، فإن الشخص الذي يرتب عقد الإيجار بصفته مؤجرا هو عادة الشخص الذي يعينه المالك كممثل لإبرام عقد الإيجار.
على الرغم من وجود مناقشات في الفقه حول ما إذا كان يمكن للمالك غير المؤجر رفع دعوى الإخلاء ، فإن الممارسة الحالية للمحكمة العليا هي بإيجاز كما يلي:
أ-) عن طريق إرسال إشعار أولا ضد المستأجر حتى يتمكن المالك ، الذي لا يملك لقب المؤجر بسبب تقصير المستأجر في دفع الإيجار بموجب المادة 315 من TBK ، من بدء إجراءات الإنفاذ أو بالتالي رفع دعوى إخلاء ؛ أنه مالك العين المؤجرة وأن الأجرة المستحقة اعتبارا من تاريخ الإشعار يجب أن تدفع له بصفته المالك،
وأنه يجب على المستأجر عدم دفع الإيجار للمالك رغم الإشعار الذي أرسله المالك إلى المستأجر. حتى يتم استيفاء هذه الشروط ، لا يمكن للمالك غير المؤجر متابعة التنفيذ أو رفع دعوى إخلاء مباشرة ضد المستأجر وفقا للمادة 315 من قانون العقوبات التركي.
ب-) وفقا لممارسة محكمة النقض ، دون المساس بوضع خلافة المالك الجديد ، لا يمكن رفع الدعوى القضائية أو إجراءات الإنفاذ بسبب التزام المستأجر الخطي بالإخلاء وفقا للمادة 352/1 من قانون العقوبات التركي من قبل المالك غير المؤجر.
في هذه الحالة ، يكون الطرف الذي يجب أن يبدأ الإجراءات القانونية مع التزام مكتوب بالإخلاء هو الشخص الذي يحمل لقب المؤجر.
ج-) بصرف النظر عن هذه ، يمكن أيضا رفع إجراءات الإخلاء بسبب الضرورة وفقا للمادة 350/1 من TBK ، بسبب انتهاء فترة التمديد لمدة عشر سنوات وفقا للمادة 347 من TBK أو لأسباب أخرى لإنهاء اتفاقية الإيجار المحددة في قانون الالتزامات التركي من قبل المالك غير المؤجر كقاعدة عامة ، اعتمادا على الحق في الملكية.
من أجل تجنب الخسارة المحتملة للحقوق في النزاعات بين المستأجر والمؤجر ، سيكون من المفيد الحصول على دعم محامي مختص بقضايا الإيجار.