موضوع اختلاف السعر بين العقد والقيمة الحقيقية للإيجار موضوع لطالما نسأل عنه في الاستشارات المتعلقة بعقود الإيجار.

وذلك أن بعض المؤجرين للعقارات السكنية كانوا سابقاً لا يسجلون المبلغ الحقيقي للإيجار في العقد تهرباً من دفع ضريبة الإيجار الحقيقية.

وأيضاً في العقارات التجارية كان المستأجر يطلب تسجيل مبلغ مخفض عن السعر الحقيقي، وذلك لتخفيض قيمة ضريبة الإيجار (Stopaj).

ولكن مع وجود مشكلة تحديد نسبة الزيادة السنوية على الإيجارات، وعدم ملاءمتها مع التضخم المالي المتسارع وانخفاض القيمة الشرائية للعملة، أصبح الوضع مختلف تماماً.

حيث أصبح بعض المؤجرين يطلبون تسجيل قيمة مضاعفة في العقد عن المبلغ الحقيقي للإيجار، وبنفس الوقت لا يريدون تسجيل العقد بشكل رسمي لدى كاتب العدل (Noter) وذلك تهرباً من الضريبة، وليتمكنوا من رفع الإيجار في السنة التالية بأكثر من الضعف بالإضافة للزيادة القانونية المحددة.

وبالتالي لا يبقى لدى المستأجر إلا خيار الدفع بقيمة مرتفعة أو الإخلاء الطوعي بعد انتهاء السنة الأولى.

لذلك فنحن نوصي بتسجيل القيمة الحقيقية للإيجار دون زيادة أو نقصان، منعاً لضياع حقوق أيٍ من الطرفين، وأيضاً عدم الوقوع تحت طائلة العقوبة لجريمة التهرب الضريبي.

تحتوي معظم اتفاقيات الإيجار على بند محدد يتعلق بموعد دفع الإيجار، وهذا البند ملزم في اتفاقية الإيجار المبرمة بين الطرفين. وقد تختلف الصيغة على سبيل المثال؛

• سيتم دفع رسوم الإيجار بين اليوم الأول والخامس من كل شهر.
• بحلول اليوم الخامس من كل شهر على أبعد تقدير.
• سيتم دفعها إلى الحساب البنكي المحدد في العقد بين 15 و 20 من كل شهر.

في الحالات التي ينص فيها العقد بوضوح على “استحقاق محدد” عند دفع الإيجار، يجب على المستأجر دفع الإيجار خلال هذه الفترة.

ولتوضيح ذلك بمثال؛ في اتفاقية الإيجار بتاريخ بدء الإيجار في 15 نوفمبر 2023؛ لنفترض أن هناك بندًا ينص على أنه يمكن دفع الإيجار بحلول اليوم الخامس من كل شهر على أبعد تقدير.

وبناء على ذلك، يجب على المستأجر دفع إيجار ديسمبر 2023 بحلول 5 ديسمبر 2023 على أبعد تقدير. وبالمثل، يجب دفع إيجار يناير 2024 بحلول 5 يناير 2024.

ليس لتاريخ بدء عقد الإيجار أي تأثير على دفع رسوم الإيجار. على سبيل المثال، إذا بدأ عقد الإيجار في 20.10.2022؛ وهذا لا يعني أنه سيتم دفع رسوم الإيجار حتى اليوم العشرين من كل شهر. الشيء المهم هو أن هناك بندًا يتعلق بموعد دفع الإيجار.

إذا كانت عقود الإيجار لا تحتوي على شرط واضح كما هو مذكور أعلاه ( على سبيل المثال، حتى اليوم الخامس من كل شهر على أبعد تقدير )، فمن الضروري النظر في بنود أخرى في عقد الإيجار.

وبحسب المحكمة العليا؛ إذا كانت هناك عبارة ” مقدمًا ” فقط في عقد الإيجار، فهذا يعني الأيام الثلاثة الأولى من كل شهر. إذا تم تضمين عبارة ” سنوي/مقدم “؛ وسيتم دفعها خلال الأيام الثلاثة الأولى من الشهر الموافق لفترة التجديد. إذا لم يتم تحديد تاريخ الدفع في عقد الإيجار ؛ ويلتزم المستأجر بدفع الإيجار في آخر يوم من كل شهر على أبعد تقدير . (المادة 314 من قانون الالتزامات التركي)

وفي حال وقع وقت دفع الإيجار في عطلة أو عطلة نهاية الأسبوع، فسواء كان هناك نص في عقد الإيجار أم لا بشأن متى يجب دفع الإيجار، فإن فترة السداد تمر إلى اليوم الأول الذي يلي اليوم أي ليست عطلة.

كما أوردنا سابقاً فإن اتفاقيات الإيجار تحدد بشكل عام متى وكيف يجب دفع الإيجارات، وما هو الوقت المحدد للدفع سواءً في حال تحديد موعد للدفع أو عدم تحديد موعد.

هل يمكن للمستأجر تأخير الإيجار وما هو آخر موعد للسداد؟ وماذا لو تأخر المستأجر عن الدفع؟

في حال كان الدفع محدداً ولم يلتزم المستأجر بدفع الإيجار في هذا الوقت تحديداً، يحق للمؤجر توجيه إنذار كتابي له وفي حال تم توجيه إنذارين كتابيين خلال عام واحد، فيمكن رفع دعوى إخلاء في نهاية فترة الإيجار دون الحاجة إلى إرسال إنذار آخر.

وهناك طريقة أخرى لتقديم الطلب في حالة التأخر في دفع الإيجار وهي بدء إجراءات التنفيذ مع طلب الإخلاء.

يخضع المستأجر الذي يدفع إيجاره متأخرًا لإجراءات التنفيذ؛ وسيتعين عليه دفع الفوائد وأتعاب المحاماة والنفقات.

إذا لم يتم اتخاذ إجراء قانوني ضد المستأجر الذي تأخر عن سداد دفعات الإيجار، فلا يمكن رفع قضية الإخلاء لاحقًا.

لذا من المهم اتخاذ إجراءات فورية تجاه المستأجر الذي لا يدفع الإيجار.

في حال لم يكن هناك أي إشارة في العقد على موعد الدفع ولم يكن محدداً، فإن الحد الأقصى لدفع الإيجار يكون بانتهاء مدة العقد.

يجب منح المستأجرين الذين لا يدفعون الإيجار 30 يومًا للدفع في اتفاقيات الإيجار السكنية وأماكن العمل المسقوفة. إذا قام المستأجر بدفع الإيجار خلال هذه الفترة، فلا يمكن رفع قضية الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار.

ما الذي يمكن فعله للمستأجر الذي لم يدفع الإيجار؟

إذا لم يدفع المستأجر الإيجار على الإطلاق، فسيكون من المناسب اتخاذ الإجراءات القانونية لطرد هذا المستأجر. 

الأشياء التي يجب على المستأجرين الذين تم بدء إجراءات التنفيذ بشأنهم الانتباه إليها

يجب على المستأجر الذي يتلقى أوامر الدفع للإيجارات العادية والإيرادات توخي الحذر. حتى لو لم يكن المستأجر مدينًا بالإيجار، فمن الممكن اتخاذ قرار بالإخلاء ضد المستأجر بسبب مشكلات الإثبات. من المهم الحصول على الدعم من محامٍ يعمل في مجال قانون الإيجارات بدلاً من الاعتراض بشكل مباشر على إجراءات التنفيذ. يجب فحص عقد الإيجار للإجابة على السؤال المتعلق بموعد دفع الإيجار.

إذا أثبت المؤجر عدم عدالة العمليات التي بدأها المؤجر، فسيكون هناك بعض الأموال معرضة للخطر. أما إذا لم يتمكن المستأجر من إثبات حقه فمن الممكن إخراجه من العين المؤجرة موضوع عقد الإيجار.

يجب على المستأجر أولاً أن يحرص على عدم تفويت فترة الاعتراض في إجراءات التنفيذ التي تبدأ بسبب عدم دفع الإيجار. سيتم تقديم الاعتراض على إجراءات التنفيذ مع طلب الإخلاء خلال 7 أيام من تاريخ الإخطار.

إذا لم تنته مدة الاعتراض، فيؤخذ بعين الاعتبار الأشهر التي بدأت فيها إجراءات التنفيذ ومبلغ الإيجار المطلوب. إذا كان هناك شك في الإثبات؛ لتجنب خطر الإخلاء، من المناسب دفع الإيجار مع “الحجز” . إن رفع دعوى استرداد لاسترداد الأموال الزائدة هي طريقة نستخدمها بشكل متكرر لعملائنا المستأجرين.

ولا يشكل شطب الاعتراض ودعوى الإخلاء التي تنظر في محكمة التنفيذ المدنية حكماً نهائياً. من الممكن للمستأجر أن يوقف قرار الإخلاء احترازياً عن طريق رفع دعوى بيانية سلبية.

يجب على المستأجر الذي يتلقى أوامر الدفع للإيجارات العادية والإيرادات توخي الحذر. حتى لو لم يكن المستأجر مدينًا بالإيجار، فمن الممكن اتخاذ قرار بالإخلاء ضد المستأجر بسبب مشكلات الإثبات.

من المهم الحصول على الدعم من محامٍ يعمل في مجال قانون الإيجارات بدلاً من الاعتراض بشكل مباشر على إجراءات التنفيذ.

يجب فحص عقد الإيجار للإجابة على السؤال المتعلق بموعد دفع الإيجار.

إذا أثبت المؤجر عدم عدالة العمليات التي بدأها المؤجر، فسيكون هناك بعض الأموال معرضة للخطر. أما إذا لم يتمكن المستأجر من إثبات حقه فمن الممكن إخراجه من العين المؤجرة موضوع عقد الإيجار.

يجب على المستأجر أولاً أن يحرص على عدم تفويت فترة الاعتراض في إجراءات التنفيذ التي تبدأ بسبب عدم دفع الإيجار. سيتم تقديم الاعتراض على إجراءات التنفيذ مع طلب الإخلاء خلال 7 أيام من تاريخ الإخطار.

إذا لم تنته مدة الاعتراض، فيؤخذ بعين الاعتبار الأشهر التي بدأت فيها إجراءات التنفيذ ومبلغ الإيجار المطلوب. إذا كان هناك شك في الإثبات؛ لتجنب خطر الإخلاء، من المناسب دفع الإيجار مع “الحجز” . إن رفع دعوى استرداد لاسترداد الأموال الزائدة هي طريقة نستخدمها بشكل متكرر لعملائنا المستأجرين.

ولا يشكل شطب الاعتراض ودعوى الإخلاء التي تنظر في محكمة التنفيذ المدنية حكماً نهائياً. من الممكن للمستأجر أن يوقف قرار الإخلاء احترازياً عن طريق رفع دعوى بيانية سلبية.

يحرص المؤجرون على عدم الوقوع ضحايا مواقف مثل إضرار المستأجر بالعقار أو عدم دفع الإيجار أو النفقات الجانبية والعائدات، بأقل الأضرار، لذا فهم يأخذون مبلغًا من المال كضمان تحت اسم الوديعة.

لكن!!

• هل دفع الوديعة إلزاميًا أم لا؟
• إلى أي مدى يكون المستأجر مسؤولاً عن التآكل والضرر الذي يلحق بالمنزل والأثاث مع مرور الوقت إذا كان المنزل مفروشًا.
• هل بإمكان المؤجر إجراء خصم من الوديعة؟

أسئلة ذات أهمية للمستأجرين والمؤجرين نجد اجابتها في المادة التالية.

• تنص المادة 342 : إذا كان المستأجر ملزمًا بدفع مبلغ التأمين في إيجارات أماكن العمل السكنية والمسقوفة، فلا يمكن أن يتجاوز هذا الضمان إيجار ثلاثة أشهر.
• يلتزم المستأجر بإعادة العين المؤجرة في نهاية عقد الإيجار بالحالة التي كان قد استلمها بها، ولكن المستأجر لا يكون مسؤولا عن أي بلى يحدث في العين المؤجرة بسبب الاستخدام وفقا للمادة 334.
• في هذه الحالة، من الواضح أنه على الرغم من أن المستأجر يتصرف وفقًا للعقد وظروف المعيشة العادية، إلا أنه لا يمكن أن يكون مسؤولاً عن التدهور والتآكل الذي يحدث في الأثاث أو السكن أو مكان العمل، ولا يمكن إجراء أي خصم من الوديعة بناء على هذه الأسباب.

ليس من الضروري تحديد رسوم ضمان باسم الوديعة. ومع ذلك، لا يوجد أي عائق أمام المؤجر للمطالبة بمثل هذه الرسوم التأمينية.

إن مبلغ التأمين ليس التزاما قانونيا على المستأجر، بل هو التزام تعاقدي. وبعبارة أخرى، يجوز للمستأجر والمؤجر الاتفاق على عدم دفع الوديعة.

لا يمكن أن يكون المبلغ الذي يطلبه المؤجر أكثر من إجمالي إيجار ثلاثة أشهر . وبالتالي، تم وضع قيود فيما يتعلق بمبلغ مبلغ التأمين.

كما أسلفنا سابقاً فإن المالك والمستأجر، وهما طرفا عقد الإيجار، يحددان في عقد الإيجار كيفية دفع الإيجار وأين سيتم دفعه.

غير أن بعض المؤجرين في حال نشوء خلاف مع المستأجر يرفضون استلام الإيجار أو يقومون بإرجاعه، وقد يعمد بعض المؤجرين إلى إغلاق الحساب البنكي الذي يتم من خلاله استلام دفعات الإيجار.

ماذا يترتب على رفض المؤجر استلام الإيجار؟ وهل يمكن اهمال تسديد الإيجار في هذه الحالة؟!

في الحقيقة ليس هناك مخاطر من رفض المؤجر استلام مستحقاته من الإيجار طالما أنك تمتلك أدلة على قيامك بالدفع وأنه رفض الدفوعات أو أنه قام بإعادتها.

ولكن في بعض الحالات قد يستغل المؤجر ذلك ويقوم بتوجيه إنذارات تأخير الدفع ومن ثم محاولة إخلاءك من المنزل خاصةً إذا كان الدفع يتم بشكل يدوي أو على حساب شخص آخر، حيث ينعدم الدليل حينها على رفضه استلام الدفعات.

وبنفس الوقت لا يمكنك التهاون في الدفع أو التقاعس عن أداء واجبك المنصوص عليه في العقد المبرم بينكما.

فلا بد لك من دفع قيمة الإيجار في موعدها وعدم التأخر عن دفع الإيجار أو تراكم الدفعات والعمل على حل مشكلة السداد بشكل قانوني.

ماذا تفعل في هذه الحالة وهل يمكن تسليم الإيجار لطرف ثالث؟!

لا يمكن تسليم الإيجار لأي طرف غير المؤجر إذا لم يكن موكلاً وبشكل رسمي باستلام الدفعات.

وفقاً للمادة 107 من القانون المدني التركي، “في حالة تقصير الدائن، يمكن إعفاء المدين من دينه عن طريق إيداع الشيء المراد تسليمه، على أن يتحمل الدائن الأضرار والنفقات.

مكان الإيداع يحدده القاضي في مكان الأداء، ويمكن للمستأجر الذي لا يستلم منه المؤجر دفعة الإيجار أو يعيدها عن طريق الوسيلة، أن يتقدم بطلب للحصول على موعد إيداع ضد المالك ودفع الإيجار”.

 وعليه فإن المحكمة المسؤولة عن طلبات البت في الإيداع في حالة عدم دفع الإيجار، هي محكمة الصلح المدنية.

فيجب على المستأجر أن يطلب تعيين موعد أمام محكمة الصلح المدنية المختصة وهي محكمة المكان الذي يقع فيه العقار.

وأن يتقدم بعريضة دعوى بخصوص تحديد مكان الإيداع مرفقة بالأدلة التالية: عقد الإيجار، إيصالات دفع الإيجار، إيصالات الإرجاع، الشهود، سجلات الهاتف وجميع أنواع الأدلة القانونية بهذه الطريقة فقط يمكنه دفع الإيجار.

وفقًا للمادة 346 من قانون الالتزامات التركي، لا يمكن تضمين اتفاقية تنص على دفع غرامة تأخير إذا لم يتم دفع الإيجار في الوقت المحدد في عقد الإيجار .