هل يمكن للمستأجر تأخير الإيجار؟
الالتزام الرئيسي للمؤجر في عقود الإيجار هو فتح استخدام المؤجر للمستأجر خلال فترة الإيجار ؛ يرتبط الدين الرئيسي للمستأجر بدفع الإيجار. في المادة 6098 من قانون الالتزامات التركي رقم 313 ، هذه المسألة هي ؛ “المستأجر ملزم بدفع الإيجار”. يشار إليه بالقول. لهذا السبب ، فإن الحق الأساسي للمؤجر هو أن يطلب من المستأجر دفع الإيجار في الوقت المحدد وبالكامل.
هل يمكن للمستأجر تأخير الإيجار؟ للإجابة على السؤال ، من الضروري أن ننظر أولا إلى عقد الإيجار بين الطرفين. ذلك;
أولا ، هل تم إبرام عقد إيجار بين الطرفين؟
بالطبع ، يجب أن يكون هناك عقد إيجار ساري المفعول بين المؤجر والمستأجر حتى يكون المستأجر مدينا بالإيجار للدفع. هذا السؤال مهم في الجانب التالي. كما واجهنا في بعض الحالات في الممارسة العملية. يبقى الشخص في ممتلكات غير منقولة (الإقامة ، مكان العمل ، إلخ) ، أي يستخدمها. ومع ذلك ، لا يوجد عقد إيجار شفهي أو مكتوب بينه وبين المؤجر. في هذه الحالة ، لن نتحدث عن التأخر في دفع الإيجار ولكن عن الاحتلال غير العادل. وسيتعين اللجوء إلى قضية “ecrimisil davası”.
هل عقد الإيجار مكتوب؟ هل هو لفظي؟
يمكن أن يتم عقد الإيجار كتابيا أو شفهيا. في الممارسة العملية ، عادة ما يرى أن الناس يبرمون عقد إيجار في شكل مكتوب. حقيقة أن عقد الإيجار يتم كتابيا له أهمية كبيرة من حيث الإثبات. لهذا السبب ، يوصى بالقيام بذلك كتابيا (حتى في شكل ترتيب أو موافقة في كاتب العدل إن أمكن).
هل هناك بند في عقد الإيجار بين الطرفين بشأن وقت دفع الإيجار؟
من الضروري تحديد ما إذا كان الطرفان قد وضعا حكما في عقد الإيجار بشأن موعد دفع الإيجار. في وقت لاحق ، إذا تمت إضافته ؛ يجب فحص محتوى المادة. على سبيل المثال ، إذا أضاف الطرفان بندا إلى عقد الإيجار على النحو التالي ؛ “هذا الإيجار البالغ 1000 ليرة تركية يقع بين 1 و 5 أيام من كل شهر … سيتم إيداعها في الحساب المصرفي رقم.”
هنا يجب على المستأجر إجراء هذه الدفعة بين أيام 1 و 5 من كل شهر. من الممكن أيضا أن يدفع المستأجر الإيجار في اليوم الأول من الشهر أو الدفع في الساعة 23:59 في نهاية اليوم الخامس.
ولا يمكن اعتباره تأخيرا. ومع ذلك ، في هذا المثال ، إذا دفع المستأجر الإيجار في اليوم 6 من الشهر أو في الأيام التالية ؛ من الممكن الآن القول إنها أخرت الإيجار وتخلفت تلقائيا دون الحاجة إلى إشعار بسبب تثبيت مدة محددة.
هنا ، يجوز للمؤجر بدء إجراءات تنفيذ مع طلب الإخلاء على أساس عدم دفع الإيجار أو قد يتقدم بطلب لرفع دعوى قضائية في محكمة السلام المدنية بسبب “تقصير المستأجر” الذي تنظمه المادة 315 من قانون العقوبات التركي (لا ينبغي أن ننسى أنه وفقا لطبيعة المؤجر ، أولا وقبل كل شيء ، يجب إعطاء المستأجر الوقت لدفع ثمن الإيجار).
مرة أخرى ، إذا كان السكن المستأجر أو مكان العمل المسقوف من بين إمكانيات المستأجر لرفع دعوى إخلاء بعد إرسال 2 تحذيرات مبررة (تتعلق بأشهر مختلفة في نفس سنة الإيجار) حول عدم دفع المستأجر لسعر الإيجار.
في الحالة الملموسة ، أوصي بأن تتصرف مع محام عقاري متخصص من أجل تجنب الخسارة المحتملة للحقوق من حيث أي من هذه الفرص الممنوحة للأطراف بموجب القانون ستكون مفضلة.
إذا لم يكن هناك نص في عقد الإيجار بشأن موعد دفع الإيجار ، فمتى يمكن دفع الإيجار؟
في المادة 314 من قانون الالتزامات الخاص بنا ؛ “ما لم يكن هناك عقد وعرف محلي على خلاف ذلك ، يلتزم المستأجر بدفع الإيجار ، وإذا لزم الأمر ، النفقات الإضافية ، في نهاية كل شهر وعلى الأكثر في نهاية فترة الإيجار”.
يسمى. وبناء على ذلك ، إذا لم يحدد المستأجر والمؤجر بأي شكل من الأشكال بندا في العقد بشأن موعد دفع الإيجار ثم لم يتوصلا إلى اتفاق على ذلك ، تطبق المادة القانونية المذكورة.
على سبيل المثال; في عقد الإيجار المبرم بتاريخ بدء 18.07.2022 لمدة عام واحد ، إذا لم يتفق الطرفان على تخصيص الإيجار (ما لم يكن هناك عرف محلي على خلاف ذلك) ؛ حتى 18.08.2022 على أبعد تقدير ، يجب على المستأجر دفع الإيجار الشهري. في حالة عدم الدفع ، اعتبارا من هذا التاريخ ، يجوز للمؤجر إرسال تحذير إلى المستأجر.
نتيجة لإرسال المؤجر تحذيرا ، سيكون المستأجر في حالة تقصير. وسيكون المؤجر قادرا على ممارسة حقوقه القانونية ضد المستأجر. كما يتضح ، إذا لم يدرج الطرفان بندا في العقد يتعلق بالوقت الذي سيتم فيه دفع الإيجار ، تطبيق الحكم التكميلي للقانون. هنا من الضروري إرسال تحذير افتراضي.
إذا تم إبرام عقد الإيجار شفهيا ، من حيث الإثبات ، فيمكن أيضا الاعتماد على المادة 314 من TBK فيما يتعلق بالوقت الذي سيتم فيه دفع الإيجار.
إذا تم الاتفاق من قبل الطرفين على دفع الإيجار مقدما في بداية الشهر ، فمتى يمكن دفع الإيجار على أبعد تقدير؟
في عقد الإيجار ، “تم الاتفاق على هذا الإيجار الشهري على أنه 2000 ليرة تركية في بداية كل شهر … سيتم دفعها إلى الحساب رقم.”
إذا كان هناك حكم في شكل ؛ فمتى يجب دفع الإيجار؟ ومتى يعتبر الإيجار متأخرا؟
كما ذكرنا. لا توجد عقبة قانونية أمام الطرفين للاتفاق على تاريخ مفتوح للتفسير ويمكن تحديده في عقد الإيجار. هنا يذكر أن المستأجر سيدفع الإيجار في بداية كل شهر. من الواضح أن المقصود هو اليوم الأول من الشهر.
ومع ذلك ، في قرارات محكمة النقض ، يذكر أن عبارة “في بداية الشهر” ستفهم على أنها اليوم الأول والثاني والثالث من الشهر. في هذا السياق ، علقت المحكمة العليا لصالح المستأجر وقررت أن مدفوعات الإيجار التي تم سدادها حتى نهاية اليوم الثالث لن يتم تأخرها.
إذا كنا بحاجة إلى تحديد ؛ تفهم عبارة “بداية كل شهر” على أنها اليوم الأول من الشهر (الأيام الثلاثة الأولى كما تفسرها المحكمة العليا) ولا يجوز اتخاذ أي تحديد وفقا لشهر الإيجار الذي يحسب من تاريخ بدء عقد الإيجار. لذلك ، على وجه الخصوص ، ينبغي فحص أحكام عقد الإيجار وتقييمها بالتفصيل.
يجوز للطرفين أيضا الاتفاق على مدة زمنية يتم فيها دفع الإيجار بواسطة تعبيرات مختلفة في العقد ، مثل منتصف الشهر ، ونهاية شهر الإيجار ، وبداية شهر الإيجار ، والسنة الجديدة ، والجمعة الأولى من الشهر.
“في الحالة الملموسة؛ تم توقيع عقد بين الطرفين بسعر إيجار صاف قدره 7500 ليرة تركية شهريا لمدة عام واحد يبدأ من 01.07.2023 مع عقد الإيجار ، تقرر أن يتم دفع تكاليف الإيجار شهريا ومقدما. وفي الممارسة المتبعة في المحكمة العليا، تم قبول أنه إذا تقرر دفع الإيجار “شهريا مقدما”، فيجب دفع الإيجار في غضون الأيام الثلاثة الأولى من كل شهر”.
“بما أنه من المتفق عليه في العقد أن الإيجارات الشهرية ستدفع مقدما دون تجهيز كل شهر ، فإن شرط الدفع الشهري مقدما يعني أنه وفقا للسوابق القضائية المعمول بها في المحكمة العليا ، سيتم دفعها بحلول مساء اليوم الثالث من كل شهر على أبعد تقدير“.
عندما يتقرر دفع الإيجار على أساس 3 أشهر أو سنوي ، متى يمكن دفع الإيجار على أبعد تقدير؟
في إطار مبدأ حرية التعاقد ، يجوز للأطراف تحديد سعر الإيجار وفقا لمعايير مختلفة مثل 3 أشهر وسنوات بطريقة لا تتعارض مع الأحكام الإلزامية للقانون وقاعدة الأمانة. على سبيل المثال; إذا كان المستأجر معاقا ويدفع الإيجار براتبه الذي يقع كل 3 أشهر ؛ هنا ، باتفاق الطرفين ، يمكن دفع الإيجار كل ثلاثة أشهر.
مرة أخرى ، كما واجهها الأشخاص الذين يبحثون عن منازل أو أماكن عمل في بعض المناطق ؛ يجب دفع الإيجار سنويا. على الرغم من أنه يتم تقييمه وفقا للحالة الملموسة ، إلا أنه يمكن بالطبع أيضا تحديد دفع الإيجار سنويا بموافقة المؤجر والمستأجر. في هذه الظروف ، لن تتغير إجابتنا حول موعد دفع الإيجار على أبعد تقدير. سيكون متماشيا مع ما ذكرناه أعلاه.
ما هي حقوق المؤجر عند تأخر المستأجر في دفع الإيجار؟
كما أوضحت أعلاه. يجب على المستأجر دفع الإيجار في أو ضمن النطاق الزمني المتفق عليه في عقد الإيجار. لا يحق للمستأجر تأخير الإيجار. يجب أن تتصرف وفقا لمواد العقد الذي تم توقيعه بموجبه بشكل مشترك. في هذا السياق ، كم يوما يمكن للمستأجر تأخير دفع الإيجار؟ الجواب على السؤال هو أن المستأجر ليس له الحق في تأخير دفع الإيجار.
النقاط المهمة في هذا الصدد هي ؛ يتعلق الأمر بتحديد موعد دفع الإيجار ، وفي أي تاريخ أو نطاق زمني سيتم دفعه. بعد تحديد ذلك ، يكون المستأجر الذي يستأجر المؤجر في حالة إيجارات أماكن العمل السكنية والمسقوفة باللجوء إلى إجراءات غير تنفيذية مع طلب الإخلاء ؛ من خلال إعطاء المستأجر فترة سداد مدتها 30 يوما كتابيا وإذا لم يدفع خلال هذه الفترة ، فيمكنه إنهاء عقد الإيجار والنص على إخلاء المؤجر.
ومع ذلك ، فإن فترة ال 30 يوما هذه ضرورية لإنهاء عقد الإيجار وقضية الإخلاء. في هذه الحالة ، يحق للمؤجر أيضا المطالبة بفائدة التخلف عن سداد الإيجار المتأخر.
بالإضافة إلى ذلك ، في العقود المحددة المدة ، يرتبط فشل المستأجر في دفع الإيجار في الوقت المحدد بنفس سنة الإيجار ولأشهر مختلفة ؛ في حالة حدوث مرة ثانية ، يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار عن طريق رفع دعوى إخلاء مباشرة بسبب إنذارين من خلال استيفاء الشروط القانونية.
وفي هذه الحالة ، ليست هناك حاجة لإعطاء أي وقت للمستأجر ، ولن تؤدي حقيقة أن المستأجر يدفع الإيجار بعد الإشعار إلى تغيير الوضع.
“عملا بالمادة 352/2 من قانون الالتزامات التركي ، يجب تقديم فترة الإيجار لقضية الإخلاء التي سيتم رفعها بسبب إنذارين مبررين في غضون شهر واحد بدءا من نهاية سنة الإيجار التي يتم فيها توجيه التحذيرات للإيجارات لمدة تزيد عن عام واحد.
من أجل البت في الإخلاء في دعوى مرفوعة بسبب إنذارين مبررين ، يجب إعطاء المستأجر إنذارين مبررين كتابيا لعدم دفع الإيجار خلال فترة الإيجار في حالة عقود الإيجار لمدة تقل عن سنة واحدة وخلال فترة سنة إيجار واحدة أو أكثر وخلال الفترة التي تتجاوز سنة إيجار واحدة أو سنة إيجار واحدة في حالة عقود الإيجار لمدة سنة واحدة وأكثر.
ولا تشكل المدفوعات التي تتم بعد الإشعار بالإشعار عقبة أمام حدوث إشعارين مبررين.
في حالة العقود غير المحددة المدة وفي الحالات التي يجب فيها دفع أموال الإيجار سنويا ، لا يحدث تحذيران مبرران.
فيما يتعلق بقضيتنا: عقد الإيجار بين الطرفين الذي اعتمد عليه المدعي في الدعوى مؤرخ في 20.11.2014 مع تاريخ بدء سنة واحدة ويتم دفع الإيجار في 25 من كل شهر. من المتفق عليه أنه سيتم دفعها في اليوم ومقدما.
ادعى المدعي أن المدعى عليه قد أثار إشعارين مبررين خلال فترة الإيجار من 20.11.2014 إلى 20.11.2015. بموجب الإشعار المؤرخ 13.04.2015 و 21.04.2015 الصادر عن المدعي ، طلب منه دفع الإيجار لشهري فبراير ومارس 2015 ولكن نظرا لعدم الدفع ، فإن هذا الإشعار ساري المفعول.
الإشعار الثاني مؤرخ في 27.04.2015 و 28.04.2015 وعلى الرغم من أنه طلب دفع الإيجار لشهر فبراير ومارس وأبريل 2015 مع هذا الإشعار ، نظرا لأن يوم دفع الإيجار لشهر أبريل 2015 تزامن مع عطلة نهاية الأسبوع للإشعار الثاني ، فقد تم طلبه في 2.27.04 ، تاريخ إصدار الإشعار الثاني ، على الرغم من أنه لم يكن مستحقا بعد ، وفبراير 2015 ، نظرا لأن إيجار أشهر مارس كان أيضا موضوع الإشعار الأول ، فليس من الصحيح اتخاذ قرار بقبول القضية دون الأخذ في الاعتبار أن الأشهر نفسها لا يمكن أن تخضع للإشعار الثاني وبالتالي ، فإن الإشعار الثاني غير صالح ولا ينشأ شرطان مبرران للإشعار. ولذلك يجب إلغاء الحكم”.